Pokud potřebujete znát odhad tržní ceny vaší nemovitosti, zpravidla nahlédnete do realitní inzerce. Často zjistíte, že zde není mnoho nemovitostí podobných té vaší. Uvidíte, že nejvyšší inzerované ceny jsou značně přestřelené.
Jaké máte možnosti
Můžete požádat specialistu o cenový odhad. Váš poradce, který se jen podívá do aktuální inzerce, vám však nemůže říct víc, než co vidíte na internetu sami. Žádejte kvalifikovaný odhad.
Názorný příklad kvalifikovaného odhadu
Představte si, že jsme v září roku 2019 a vy vlastníte panelový byt. Váš byt se nachází v Praze 9 a má výměru 44 m2. Jaký je odhad jeho tržní ceny?
Záleží na stavu bytu
K hodnocení stavu se používá následující stupnice
Řekněme, že stav vašeho bytu hodnotíte jako velmi dobrý.
Inzerce nebo cenová mapa
Informace z inzerce nejsou objektivní. Proto je důležité využít některou z cenových map. Cenové mapy obsahují ceny převzaté z vkladových listin (kupních smluv) a poskytují reálný obraz cen nemovitostí v době koupě.
Která cenová mapa je nejvhodnější
Používám tři druhy cenových map. Jedná-li se o byt, dávám přednost interní databázi společnosti RE/MAX Česká republika. Zde spolehlivě naleznu údaje o srovnatelných bytech jako je ten váš. V našem příkladu lze výběr srovnatelných bytů omezit jen na byty panelové v Praze 9 o výměře 44 m2 +/- 5 m2 ve stavu velmi dobrý.
Tabulka 1
RE/MAX Česká republika – Realizované koupě bytů v Praze 9
období: 3q/2016 – 3q/2019
druh domu: panelový
stav bytu: velmi dobrý
Větší byt – vyšší cena a naopak
Podívejme se na srovnatelný prodaný byt v prvním řádku Tabulky 1. Jeho výměra je 40 m2. Náš byt 44 m2 je větší o 10%, proto kupní cenu srovnatelného bytu jednoduše vynásobíme koeficientem výměry 1,1.
2.620.000 Kč x 1,1 = 2.882.000 Kč.
Jak se vypořádáme s růstem cen v průběhu času
Je to opět snadné. Cena 2.882.000 Kč z předchozího odstavce se vynásobí koeficientem ceny. V našem případě se vynásobí zlomkem 148,3 / 110,7. Hodnoty (indexy) 148,3 a 110,7 jsou převzaty z výše uvedeného grafu, který zveřejňuje Hypoteční banka, a.s. Index 148,3 odpovídá čtvrtletí, ke kterému náš byt 44 m2 oceňujeme. Index 110,7 odpovídá čtvrtletí, ve kterém byl prodán srovnatelný byt 40 m2.
Odhad ceny
Tato dvě jednoduché úpravy provedeme pro každý řádek Tabulky 1. Z upravených cen vypočítáme průměr. Viz Tabulka 2.
Tabulka 2
Ceny vybraných bytů po úpravě koeficientem výměry a koeficientem ceny
Závěr: tržní cena vašeho bytu 44 m2 v Praze 9 odhadnutá uvedenou metodou je v září 2019 rovna 3.280.000 Kč.
Vlastníte nemovitost? Zajímá vás odhad její dnešní tržní ceny?
Zdarma požádejte o odhad ceny vaší nemovitosti.