Jaká je daň z prodeje nemovitosti
Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmů. Výše daně záleží na tom, jestli nemovitost prodáváte jako fyzická osoba nebo jako právnická osoba (firma).
Daň z příjmů u fyzických osob
Daň z příjmů je u fyzických osob ve výši 15% nebo 23% a zdaňuje se podle § 10 Zákona o dani z příjmů.
Daní se základ daně. Základem daně se rozumí příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení tohoto přijmu. Jednoduše řečeno, budete danit váš zisk, nikoli částku, kterou jste za nemovitost utržili.
Daň z příjmů za rok 2023 (příklad)
Pan Dvořák koupil v roce 2020 stavební pozemek za cenu 3.000.000 Kč. V následujícím roce nechal zhotovit přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu v pořizovací ceně 150.000 Kč. V roce 2023 pozemek prodal. Kupní cena uvedená v kupní smlouvě činila 5.000.000 Kč. Při nákupu si pan Dvořák nechal poradit od advokáta. To jej vyšlo na 5.000 Kč. Při prodeji angažoval RK, aby nalezla kupujícího, který zaplatí velmi dobrou cenu. Odměna RK za vyhledání kupujícího a další služby byla 180.000 Kč. Od všech výdajů má pan Dvořák doklady.
Základem daně je částka 5.000.000 – 3.000.000 – 5.000 – 150.000 – 180.000 = 1.665.000 Kč. Tuto částku pan Dvořák zahrne do svého základu pro daň z příjmů dle § 10 Zákona o dani z příjmů. Z částky 1.665.000 Kč pan Dvořák zaplatí daň 15%, tj. 249.750 Kč.
Daňové sazbě 15% podléhají celkové zdanitelné příjmy ze všech zdrojů až do výše do 1.935.552 Kč (48 násobek průměrné hrubé měsíční mzdy stanovené nařízením vlády pro rok 2023 na 40.324 Kč). Příjmy nad 1.935.552 Kč se daní sazbou 23 %.
Daň z příjmů za rok 2024 (pokračování příkladu)
Pokud by pan Dvořák prodej odložil a prodal až v roce 2024, zaplatí na dani víc. Sazba daně 15% bude platit jen do 36 násobku průměrné hrubé mzdy. Pro rok 2024 činí průměrná hrubá mzda 43.967 Kč. Tedy 43.967 Kč x 36 = 1.582.812 Kč. Příjem nad 1.582.812 Kč se daní sazbou 23%.
Dobrou zprávou je, že za určitých okolností lze při prodeji nemovitosti dosáhnout osvobození od daně z příjmu. Podrobnosti se dočtete v tomto článku níže.
Daň z příjmu u právnických osob
U právnických osob je sazba daně ve výši 19% z příjmů za rok 2023 a 21% z příjmů v roce 2024. Příjem z prodeje nemovitosti se započítává do příjmů celé firmy a zohledňuje se tak i v daňovém přiznání firmy.
Zvažujete prodej nemovitosti? Začněte tím, že si necháte nacenit její prodejní cenu.
Kdy jste osvobozeni od daně z příjmu
Fyzické osoby jsou od daně z příjmu osvobozeny v případech, které jsou stanoveny v § 4 Zákona o dani z příjmů.
1) Nemovitost vlastníte 5 případně 10 let
Doba osvobození záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli.
Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí, a to v souladu s novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmů, která nabyla účinnost 1. ledna 2021.
Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí, dle Zákona č. 386/2020 Sb. Čl. 4 odst. 1.
Dále jsou fyzické osoby osvobozeny od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech (podle § 4 Zákona o dani z příjmů).
2) Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště
Pokud v bytě nebo rodinném domě máte bydliště nejméně po dobu 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.
3) Použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby
Pokud prodáte byt nebo rodinný dům a použijete prostředky na obstarání bytové potřeby (bytovou potřebu definuje § 4b Zákona o dani z příjmu) do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali nebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém jste tyto prostředky získali. Viz. § 4 odstavec 1 a) Zákona o dani z příjmů.
Příklad
V lednu 2024 jste získali částku 4.000.000 Kč z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1.2023 do 31.12.2025 použijete částku 4.000.000 Kč na řešení svých bytových potřeb.
Osvobození od daně musíte nahlásit na finanční úřad
Pokud chcete být osvobozeni od daně z příjmu z důvodů podle bodu 3), musíte od roku 2021 podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně. Pokud tuto skutečnost neohlásíte, nemůžete osvobození od daně z příjmu použít.
Váš realitní specialista Martin Pleskač, RE/MAX Alfa
Potřebujete odborný odhad ceny nemovitosti? Podívejte se na vzorový příklad odhadu.
Zeptejte se na cokoli ohledně nemovitostí zde nebo zavolejte.
E: martin.pleskac@re-max.cz
T: 734 862 973
Co o mých službách klienti napsali na Googlu
Co o mých službách klienti napsali na Firmy.cz