Jaká je daň z prodeje nemovitosti?
Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmů. Výše daně a pravidla se liší podle toho, zda nemovitost prodáváte jako fyzická osoba, nebo jako právnická osoba (firma).
V obou případech se daň počítá pouze z čistého zisku, nikoliv z celkové prodejní ceny. Od utržené částky si tak můžete odečíst prokazatelné náklady (např. kupní cenu, poplatky advokátovi či provizi realitní kanceláři).
Daň z příjmů u fyzických osob
Příjmy z prodeje nemovitosti se u fyzických osob zdaňují podle § 10 Zákona o daních z příjmů (ostatní příjmy). V roce 2026 platí dvě daňové sazby – 15 % a 23 %.
- Sazba 15 % se vztahuje na roční daňový základ do výše 1 762 812 Kč. (Jedná se o 36násobek průměrné mzdy, která pro rok 2026 činí 48 967 Kč).
- Sazba 23 % se uplatňuje pouze na tu část daňového základu, která limit 1 762 812 Kč přesahuje.
Názorný příklad výpočtu (prodej v roce 2026)
Pan Dvořák koupil v roce 2022 stavební pozemek za 3 000 000 Kč. V následujícím roce investoval do zhotovení inženýrských sítí 150 000 Kč. V roce 2026 pozemek prodal za 5 000 000 Kč. Při nákupu zaplatil advokátovi za právní služby 5 000 Kč a při prodeji uhradil provizi realitní kanceláři ve výši 180 000 Kč. Pan Dvořák má od všech výdajů doklady.
- Výpočet základu daně (zisk): 5 000 000 – 3 000 000 – 150 000 – 5 000 – 180 000 = 1 665 000 Kč.
- Výpočet daně: Protože je zisk 1 665 000 Kč nižší než zákonný limit pro vyšší sazbu (1 762 812 Kč), celý se zdaní základní sazbou 15 %.
- Výsledná daň: 1 665 000 × 0,15 = 249 750 Kč.
Pokud by byl zisk pana Dvořáka například 2 000 000 Kč, částka do výše 1 762 812 Kč by se zdanila 15 % a zbývajících 237 188 Kč by podléhalo sazbě 23 %.
Daň z příjmů u právnických osob
Pokud nemovitost prodává firma, příjem z prodeje se stává součástí celkového základu daně právnické osoby. V roce 2026 je sazba daně z příjmů právnických osob pevně stanovena na 21 %.
Zvažujete prodej nemovitosti? Nechte si nejdříve zpracovat odborný odhad tržní ceny,
abyste zbytečně nepřicházeli o peníze.
Kdy jste od daně z příjmů zcela osvobozeni?
Zákon o daních z příjmů v § 4 definuje situace, kdy fyzické osoby daň z prodeje platit nemusí. Nejčastěji se setkáte s těmito 3 případy:
1) Vlastnický (časový) test 5 nebo 10 let
Délka povinného vlastnictví pro osvobození se odvíjí od data, kdy jste nemovitost získali:
- Nabytí po 1. lednu 2021: Od daně jste osvobozeni, pokud mezi nabytím a prodejem uplynula doba 10 let.
- Nabytí před 1. lednem 2021: Platí starší legislativa a pro osvobození vám stačí nemovitost vlastnit 5 let.
2) Vlastní bydlení po dobu 2 let
Pokud jste v prodávaném bytě nebo rodinném domě měli prokazatelné bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni. Nemusí jít nutně o trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu, rozhodující je faktický stav (kde jste skutečně žili).
3) Použití peněz na obstarání vlastní bytové potřeby
Pokud nesplňujete podmínku 2 let bydlení, ale v nemovitosti jste bydleli těsně před prodejem, můžete se dani vyhnout, pokud získané peníze použijete na řešení vlastní bytové potřeby (definované v § 4b).
- Časový limit: Prostředky musíte prokazatelně proinvestovat (např. koupě nového bytu, rekonstrukce, splacení hypotéky) do konce kalendářního roku následujícího po roce, kdy jste peníze utržili.
- Příklad: Pokud prodáte byt v lednu 2026, musíte celou částku odpovídající prodejní ceně využít na novou bytovou potřebu nejpozději do 31. prosince 2027. Zákon umožňuje peníze použít i zpětně, a to v roce předcházejícím prodeji (v roce 2025).
Pozor: Osvobození musíte nahlásit na finanční úřad!
Splnění podmínek pro osvobození neznamená, že můžete na finanční úřad úplně zapomenout.
Pokud uplatňujete osvobození z důvodu investice do vlastní bytové potřeby (bod 3), musíte získání těchto peněz povinně oznámit svému správci daně. Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za dané období. Pokud toto oznámení nepodáte, nárok na osvobození nevratně zaniká a úřad vám daň doměří.
Poznámka: Povinnost hlásit osvobozený příjem nad 5 milionů Kč platí obecně i pro časové testy (bod 1 a 2).
Uvažujete o prodeji nemovitosti? S důvěrou se na mě obraťte. Rád vám pomohu s celým procesem bezpečně a bez starostí.
Váš Martin Pleskač, realitní specialista QARA
Potřebujete odborný odhad ceny nemovitosti? Podívejte se na vzorový příklad odhadu.
Zeptejte se na cokoli ohledně nemovitostí zde.
E: martin.pleskac@qara.cz
T: 734 862 973
Recenze:
★★★★★ Firmy.cz
★★★★★ Google Reviews