Úskalí rezervační smlouvy z pohledu kupujícího
Pokud prodávající nabízí nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře a vy se jako kupující rozhodnete pro koupi, dalším krokem bude projednání a podpis rezervační smlouvy.
V té chvíli je pro vás klíčové správně porozumět situaci. Mějte na paměti, že realitní kancelář zastupuje prodávajícího. Ten si ji vybral a platí jí za to, aby mu našla vhodného kupce a zajistila servis. Vy jako kupující vyjednáváte s prodávajícím právě skrze tohoto prostředníka.
Z toho důvodu je důležité si pohlídat, kdo s kým smlouvu uzavírá a jaké důsledky to bude mít pro vás. V praxi se nejčastěji setkáte se třemi typy rezervačních smluv:
- Mezi kupujícím a realitní kanceláří (dvoustranná).
- Mezi prodávajícím, kupujícím a realitní kanceláří (trojstranná).
- Mezi prodávajícím a kupujícím (dvoustranná).
- Smlouva mezi kupujícím a realitní kanceláří
Tento model je pro kupujícího nejméně výhodný. Pokud prodávající není účastníkem smlouvy, nemůže mu z ní plynout povinnost vám nemovitost skutečně prodat. Pokud si prodej rozmyslí, nemáte se na kom domáhat náhrady škody.
Může se stát, že kvůli přípravě na koupi vypovíte termínované účty nebo začnete prodávat vlastní byt, čímž vám vzniknou náklady. Pokud prodávající ze sjednaného obchodu vycouvá, on sám vám nic nedluží, protože nic nepodepsal. V těchto smlouvách navíc často stojí, že rezervační poplatek je „odměnou realitní kanceláři za zprostředkování příležitosti pro kupujícího“. Takové ujednání klade odměnu kanceláře na první místo a vyváženost práv a povinností mezi kupujícím a prodávajícím jde stranou.
- Smlouva mezi prodávajícím, kupujícím a realitní kanceláří
Ani trojstranná smlouva ne vždy řeší vše. Hlavním problémem zůstává fakt, že realitní kancelář má být odpovědná straně, která ji angažovala (prodávajícímu). I když s makléřem komunikujete, neznamená to, že se mu musíte smluvně zavazovat k platbám. Zejména byste neměli realitní kanceláři platit žádné sankce či provize přímo, pokud je tato odměna již zahrnuta v dohodě mezi ní a prodávajícím.
- Smlouva mezi prodávajícím a kupujícím
Ideálním cílem kupujícího je uzavřít dvoustrannou rezervační smlouvu přímo s majitelem nemovitosti. Je standardní praxí, pokud znění rezervační smlouvy připraví advokát spolupracující s realitní kanceláří – i to je součást servisu, který si prodávající u kanceláře objednal. Seriózní realitní kancelář by měla dbát na to, aby obě strany obchodu měly ve smlouvě vyvážené postavení, jasná práva a povinnosti a definovanou smluvní pokutu pro případ porušení dohody.
Shrnutí
Pro úspěšný a bezpečný obchod není nutné, aby se kupující strana zavazovala platit realitní kanceláři provizi za obstarání příležitosti nebo platit pokutu za nevyužití zmíněné příležitosti. Realitní kancelář dostává zaplaceno od prodávajícího za to, že kupujícího našla a obchod zprostředkovala.
Rychlá kontrola před podpisem rezervační smlouvy
- Je prodávající účastníkem smlouvy?
- Komu platím rezervační poplatek?
- Co se stane, když obchod neproběhne?
- Jsou sankce vyvážené pro obě strany?
Zdají se vám smlouvy složité nebo rizikové? Pokud si v jakémkoliv bodě nejste jistí, neváhejte se obrátit na zkušeného advokáta, který vaše zájmy ochrání.
Pomohl jsem už mnoha klientům bezpečně prodat jejich nemovitost. Rád pomohu i vám. Zavolejte mi nebo napište a podíváme se na to společně.
Váš Martin Pleskač, realitní specialista QARA
E: martin.pleskac@qara.cz
T: 734 862 973
Recenze:
★★★★★ Firmy.cz
★★★★★ Google Reviews