Stanovit správnou tržní cenu je základem úspěšného prodeje. Podívejme se na nejčastější chyby.
1. Přebírání cen z inzerce
Nezkušení prodávající nastavují cenu tak, že si projdou inzeráty a spočítají průměr, který ještě o něco navýší, aby měli prostor k vyjednávání. Neuvědomují si však, že v inzerci se často vyskytují tzv. „ležáky“ – nemovitosti s cenami, které nikdo není ochoten zaplatit. Na inzerát s takto neodborně nastavenou cenou přijde jen minimum reakcí, a ty, které dorazí, málokdy nevedou k prodeji.
2. Robotický odhad z internetu
Automatizované online kalkulačky jsou dobrým orientačním vodítkem, ale pracují pouze s průměrem širší oblasti. Algoritmus zatím neumí posoudit technický stav, hlučnost lokality, výhled, orientaci ke světovým stranám, sociální skladbu sousedství ani kvalitu dispozic. Kombinace těchto faktorů přitom může ovlivnit výslednou cenu o desítky procent.
3. Spoléhání na znalecký posudek
Znalecké posudky jsou nezbytné pro soudy, exekuce, insolvenční řízení nebo finanční úřad. Administrativní cena stanovená znalcem se však může dramaticky lišit od ceny tržní. Znalci jsou experti na metodiku a tabulky, ale nepohybují se v terénu jako obchodníci. Nemají přehled o aktuální dynamice trhu a o tom, za kolik se reálně podepsaly kupní smlouvy v minulém týdnu.
4. Použití odhadu pro banku
Bankovní odhady jsou ze své podstaty konzervativní. Banky nechtějí riskovat, proto bývá jejich ocenění často o 10–20 % nižší než reálná prodejní cena. Pokud nastavíte cenu podle odhadu pro hypotéku, pravděpodobně se zbytečně připravujete o zisk.
5. Vlastní emoce a příběh
Prodávající často promítají do ceny své vzpomínky: „Dům jsem stavěl vlastníma rukama, strávil jsem zde dětství…“ Očekávají, že kupující toto úsilí finančně ocení. Realita je však neúprosná – zájemci sice zdvořile naslouchají, ale minulost prodávajícího pro ně nemá žádnou tržní hodnotu. Kupující pohlíží na nemovitost pouze skrze vlastní potřeby anebo investiční záměr.
6. Náklady vložené do nemovitosti
„Koupil jsem dům za 5 milionů, rekonstrukce stála další 2 miliony a mnoho starostí, tak budu prodávat za 10.“ Tato matematika bohužel na trhu nefunguje. Cena se neodvíjí od toho, kolik jste do nemovitosti investovali, ale od toho, jakou hodnotu má pro trh dnes. Pro kupujícího nebudou důležité vaše účty za stavební firmu, ale srovnání s jinými aktuálními nabídkami.
7. Použití výnosové metody u vlastního bydlení
Kupující, který hledá domov pro svou rodinu, neřeší, zda by byl roční výnos z nájmu 2 % nebo 4 %. Mnohem důležitější je pro něj subjektivní pocit z lokality, dostupnost školky nebo vzdálenost do práce. Výnosová metoda je klíčová pro investory a komerční objekty, nikoliv pro rodinné bydlení.
8. Ne zcela důvěryhodný makléř
Někteří makléři slibují nereálně vysokou cenu jen proto, aby získali zakázku do svého portfolia. Zní to lákavě, ale po pár týdnech bez zájemců vás začnou tlačit k drastickým slevám. Seriózní makléř vám řekne pravdu, i když se vám nemusí líbit, a podloží ji reálnými daty.
Jak tedy získat správný odhad ceny?
Nechte si nemovitost ocenit odborníkem, který má prokazatelné reference. Chtějte vidět data z cenových map (skutečné realizované ceny z katastru) a ptejte se na metodu, kterou k výsledku dospěl. Pouze tak získáte pevný základ pro úspěšný prodej, dědické řízení nebo majetkové vypořádání.
Požádejte o odborný odhad ceny nemovitosti
Váš Martin Pleskač, realitní specialista QARA
Potřebujete odborný odhad ceny nemovitosti? Podívejte se na vzorový příklad odhadu.
Zeptejte se na cokoli ohledně nemovitostí zde.
E: martin.pleskac@qara.cz
T: 734 862 973
Recenze:
★★★★★ Firmy.cz
★★★★★ Google Reviews